Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym w 2026 roku, trzeba co do zasady mieć wyższe wykształcenie, ukończyć studia podyplomowe z wyceny nieruchomości, odbyć co najmniej 6 miesięcy praktyki i zdać egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną; studia lub praktykę ustawa w określonych przypadkach pomija. Przy wniosku wpłaca się 1150 zł (250 zł za etap wstępny i po 450 zł za część pisemną i ustną egzaminu, w niektórych przypadkach część wraca), a prawo wykonywania zawodu powstaje z dniem wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy i czym się zajmuje?

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna z uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości, nadanymi w trybie rozdziału 4 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościach (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399, art. 174 ust. 2). Określa wartość nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale z nimi związanych (art. 174 ust. 3). Poza operatem szacunkowym może sporządzać opracowania i ekspertyzy, między innymi o rynku nieruchomości, efektywności inwestycji, skutkach finansowych uchwalenia planu miejscowego i bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3a).

Wartość nieruchomości na potrzeby operatu może określić wyłącznie osoba z takimi uprawnieniami, a wycena bez nich grozi grzywną do 50 000 zł (art. 198 ust. 1). Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się spośród osób z takimi uprawnieniami, a rzeczoznawca nie może odmówić pełnienia tej funkcji (art. 174 ust. 4 i 5). W klasyfikacji zawodów zawód ma kod 244002 w grupie 2440 „Specjaliści do spraw rynku nieruchomości” (KZiS, Dz.U. 2025 poz. 1534).

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać licencję rzeczoznawcy majątkowego?

W przepisach nie ma „licencji”. Ustawa mówi o uprawnieniach zawodowych, które nadaje minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 191 ust. 1). Dział administracji prowadzi obecnie Minister Finansów i Gospodarki (rozporządzenie zmieniające, Dz.U. 2026 poz. 201, przypis 1), a sprawy obsługuje Departament Gospodarki Nieruchomościami w MRiT (gov.pl). Uprawnienia otrzymuje osoba, która łącznie (art. 177 ust. 1):

  1. ma pełną zdolność do czynności prawnych,
  2. nie była karana za przestępstwa przeciwko działalności instytucji państwowych i samorządu, wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, mieniu, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi ani za przestępstwo skarbowe,
  3. ma wyższe wykształcenie,
  4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
  5. odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
  6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.

Ustawa nie wskazuje kierunku studiów wyższych ani nie wymaga polskiego obywatelstwa.

Jakie studia podyplomowe trzeba ukończyć?

Program studiów podyplomowych musi spełniać co najmniej minimalne wymogi programowe ustalone przez ministra (art. 196 ust. 1). Według rozporządzenia w sprawie minimalnych wymogów programowych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 903) studia trwają co najmniej dwa semestry (§ 1a), a program liczy 290 godzin: 80 z prawa, 48 z wiedzy ekonomicznej, 30 z budownictwa, 122 z rzeczoznawstwa majątkowego i 10 na seminarium dyplomowe z egzaminem. Cenę i tryb zajęć ustala uczelnia, dlatego przed zapisem sprawdź na jej oficjalnej stronie, czy program spełnia te wymogi.

Obowiązek studiów podyplomowych nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe na kierunku o programie równoważnym ze studiami podyplomowymi w zakresie wyceny nieruchomości, co potwierdza suplement do dyplomu lub zaświadczenie uczelni (art. 177 ust. 2).

Na czym polega praktyka zawodowa?

Praktyka trwa co najmniej 6 miesięcy i jest rejestrowana w dzienniku praktyki zawodowej (art. 177 ust. 1 pkt 5 i ust. 1a). Kandydat uczestniczy w czynnościach rzeczoznawcy, w tym w oględzinach nieruchomości, oraz samodzielnie sporządza projekty operatów szacunkowych dla co najmniej sześciu rodzajów nieruchomości spośród ośmiu wskazanych w rozporządzeniu w sprawie nadawania uprawnień (t.j. Dz.U. 2025 poz. 88, § 4 ust. 1). Są wśród nich lokale, nieruchomości przynoszące dochód, grunty rolne i leśne oraz nieruchomości obciążone służebnością.

Wymogu praktyki nie stosuje się do osoby, która odbyła praktykę objętą programem studiów w wymiarze jednego semestru na podstawie umowy uczelni z organizacją zawodową rzeczoznawców, albo ma udokumentowane dwuletnie doświadczenie w wycenie nieruchomości (art. 177 ust. 2b). Ścieżkę z dwuletnim doświadczeniem opisuje też strona ministerstwa na gov.pl.

Jak wygląda postępowanie kwalifikacyjne i egzamin państwowy?

Spełnienie wymogów stwierdza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna: 3/5 jej składu to przedstawiciele ministra, a 2/5 osoby wskazane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców (art. 191 ust. 3 i 4). Terminy ogłasza minister komunikatem na swojej stronie i w dzienniku urzędowym (§ 18 rozporządzenia). Postępowanie ma kilka kroków:

  1. Wniosek. Składa się go najpóźniej 40 dni przed wybranym terminem etapu wstępnego. Dołącza się m.in. dokumenty potwierdzające wykształcenie i studia podyplomowe, dziennik praktyki (albo inny dokument potwierdzający praktyczne przygotowanie, gdy kandydat korzysta z wyjątków z art. 177 ust. 2 i 2b) oraz dowód opłaty. Kopie dokumentów o wykształceniu i studiach podyplomowych muszą być poświadczone przez notariusza (§ 22 ust. 1, 3 i 4).

  2. Etap wstępny. Trzyosobowy zespół sprawdza wymogi ustawowe i dziennik praktyki, po czym dopuszcza kandydata do egzaminu albo nie (§ 19 i § 23 ust. 2).

  3. Egzamin pisemny. To 90-minutowy test wielokrotnego wyboru z 90 pytań, z zakresu minimalnych wymogów programowych. Za odpowiedź wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe jest 1 punkt, za błędną 0. Do części ustnej dopuszcza się osoby z co najmniej 65 punktami (§ 27).

  4. Egzamin ustny. Co do zasady kandydat wybiera tryb: omawia procedury wyceny z dwóch projektów operatów, które zespół wskaże spośród sześciu sporządzonych przez niego samodzielnie, albo dwie wylosowane procedury (§ 22 ust. 3 pkt 7 i § 30 ust. 1). Kandydat zwolniony z praktyki na podstawie dwuletniego doświadczenia zawodowego zdaje wyłącznie w trybie dwóch wylosowanych procedur (§ 30 ust. 1a). Odpowiedzi ocenia się w skali 0–3 punktów. Egzamin zdaje ten, kto zdobędzie co najmniej 14 z 24 punktów (§ 31).

  5. Decyzja i wpis. Wniosek rozpatruje się w terminie niedłuższym niż dwa miesiące od daty etapu postępowania. Bieg terminu zawiesza się do czasu otrzymania wyjaśnień, o które zwrócił się zespół, a sam termin można przedłużyć jednokrotnie o nie więcej niż dwa miesiące (art. 191 ust. 3a, 3c i 3e). Pozytywny wynik oznacza świadectwo nadania uprawnień, negatywny decyzję odmowną (§ 34 ust. 2 i 3). Wpis do centralnego rejestru następuje z urzędu wraz z wydaniem świadectwa (§ 40 ust. 1).

Egzamin odbywa się, gdy do części pisemnej dopuszczono co najmniej 30 kandydatów, a w przeciwnym razie dopuszczeni przechodzą do następnego terminu (§ 25 ust. 1 i 2).

Ile kosztuje zdobycie uprawnień rzeczoznawcy w 2026 roku?

Opłaty urzędowe określa rozporządzenie w sprawie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne (t.j. Dz.U. 2025 poz. 80, § 4). Opłatę wnosi się w całości za etap wstępny i egzamin, najpóźniej w dniu złożenia wniosku (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 2).

Etap postępowania Opłata
Etap wstępny 250 zł
Egzamin, część pisemna 450 zł
Egzamin, część ustna 450 zł
Razem wpłacane przy wniosku 1150 zł

To wpłata początkowa, a nie zawsze ostateczny koszt. Opłata podlega zwrotowi w całości, jeśli kandydat wycofa wniosek najpóźniej 14 dni przed terminem etapu wstępnego. Niedopuszczonemu do egzaminu zwraca się 900 zł za obie jego części, a po negatywnym wyniku części pisemnej 450 zł za część ustną (§ 5 ust. 1 pkt 1, pkt 2 lit. a i pkt 3 lit. b). Pełne 1150 zł ponosi kandydat, który przystąpił do obu części egzaminu.

Do tego dochodzą wydatki poza postępowaniem. Za dziennik praktyki organizator pobiera najwyżej 3% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej z roku poprzedzającego (art. 177 ust. 1a). Opłata za samą praktykę nie może przekroczyć 50% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z kwartału poprzedzającego wpis do rejestru dzienników (rozporządzenie, § 4 ust. 3). Czesne za studia podyplomowe ustala uczelnia i zależy ono od jej oferty, więc aktualną kwotę sprawdź w cenniku wybranej uczelni. Wymiana świadectwa wydanego przed wejściem w życie nowego wzoru kosztuje 90 zł (Dz.U. 2026 poz. 201, § 2 ust. 2). Tyle samo kosztuje duplikat albo nowe świadectwo po aktualizacji danych (§ 46a w związku z § 45 ust. 1 i § 46 ust. 1 rozporządzenia). Kandydat, który przechodzi postępowanie, nie płaci osobno za wydanie pierwszego świadectwa (gov.pl).

Ile zarabia rzeczoznawca majątkowy?

GUS w badaniu Struktura wynagrodzeń według zawodów za październik 2024 r. (publikacja z 10 lutego 2026 r.) nie wyodrębnia tego zawodu. Najwęższa grupa z danymi to 244 „Specjaliści do spraw rynku nieruchomości”, w której obok rzeczoznawców są pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości (KZiS, grupa 2440). Zarobki pośredników opisujemy osobno w tekście ile zarabia agent nieruchomości w 2026 roku.

Poniższe dane dotyczą całej grupy 244, a nie samych rzeczoznawców: pracowników zakładów zatrudniających powyżej 9 osób w październiku 2024 r. (tablice 5 i 13):

Miara Wynagrodzenie brutto
Przeciętne wynagrodzenie 11 090,51 zł
Mediana 9654,50 zł
10% najniżej opłacanych zarabiało do 5960,67 zł
10% najlepiej opłacanych zarabiało ponad 16 500,00 zł

Badanie obejmuje wyłącznie pracowników, więc nie pokazuje dochodów rzeczoznawców prowadzących własną działalność. Wynik grupy nie odnosi się wprost do samych rzeczoznawców, bo GUS liczy ich razem z pośrednikami i zarządcami. Luki nie zapełniają dane systemu Ekonomiczne Losy Absolwentów: ELA raportuje według kierunku studiów, a nie zawodu, i nie ustala przychodów osób samozatrudnionych.

Jak sprawdzić uprawnienia w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych?

Prawo wykonywania zawodu i tytuł „rzeczoznawca majątkowy” przysługują od dnia wpisu do centralnego rejestru, a tytuł podlega ochronie prawnej (art. 174 ust. 3b). Rejestr prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa (art. 193 ust. 1). Wyciągi z niego, bez części danych osobowych, są dostępne publicznie na stronach urzędu obsługującego ministra (art. 193 ust. 10), a wyszukiwarka działa pod adresem rejestr.e-rzeczoznawcamajatkowy.gov.pl.

Samo zaliczenie egzaminu nie wystarcza do wykonywania zawodu. Świadectwo nadania uprawnień ma postać dwustronnej karty identyfikacyjnej z numerem uprawnień (art. 192 ust. 3, w brzmieniu obowiązującym od 6 listopada 2025 r.). Świadectwa wydane wcześniej zachowują ważność (Dz.U. 2026 poz. 201, § 5).

Jakie obowiązki i odpowiedzialność ma rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca ma obowiązek wykonywać czynności z należytą starannością, zgodnie z etyką zawodową i zasadą bezstronności, stale doskonalić kwalifikacje i przechowywać dokumentację tego doskonalenia przez 5 lat (art. 175 ust. 1 i 2). Informacje uzyskane przy pracy objęte są tajemnicą zawodową (art. 175 ust. 3).

Odpowiedzialność zawodowa obejmuje następujące kary dyscyplinarne (art. 178 ust. 2):

  • upomnienie i nagana,
  • zawieszenie uprawnień na okres od 3 miesięcy do 1 roku albo do czasu ponownego zdania egzaminu,
  • pozbawienie uprawnień z możliwością ponownego ubiegania się o nie, także dopiero po 3 latach.

Postępowanie wszczyna minister, a okoliczności wyjaśnia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (art. 194 ust. 1a i 2).

Odszkodowawczą odpowiedzialność za szkody z umowy pokrywa obowiązkowe ubezpieczenie OC, ale obowiązek spoczywa na przedsiębiorcy prowadzącym taką działalność, a nie na każdym rzeczoznawcy (art. 175 ust. 4). Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie i na wszystkie zdarzenia w okresie ubezpieczenia do 12 miesięcy (rozporządzenie Ministra Finansów z 26.04.2019 r., Dz.U. 2019 poz. 805, § 4). Brak ubezpieczenia to kara pieniężna od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (art. 198c ust. 1).

Jak uzyskać uprawnienia po uznaniu kwalifikacji z innego państwa UE?

Ustawa przewiduje osobny tryb: świadectwo wydaje się także obywatelom państw członkowskich UE, którym uznano kwalifikacje do wykonywania zawodu rzeczoznawcy na zasadach ustawy z 22 grudnia 2015 r., na ich wniosek (art. 192 ust. 2). Wpis do rejestru następuje wtedy na podstawie decyzji o uznaniu kwalifikacji (art. 193 ust. 3 i § 40 ust. 2 rozporządzenia). Zakres wymagań w takim postępowaniu zależy od tej decyzji, a nie od art. 177.

Najczęściej zadawane pytania

Jak znaleźć prowadzącego praktykę zawodową?

Praktykę odbywa się u prowadzącego wpisanego na listę organizatora praktyki, pod kierunkiem rzeczoznawcy, który wykonuje zawód nieprzerwanie od co najmniej 3 lat w okresie 5 lat przed wnioskiem o wpis na listę (§ 6 ust. 1 rozporządzenia, Dz.U. 2025 poz. 88). Prowadzącym może być rzeczoznawca, przedsiębiorca wyceniający nieruchomości, organizacja zawodowa rzeczoznawców albo uczelnia (§ 2 pkt 4). Listę prowadzi organizator: związek stowarzyszeń, w którym co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy, albo izba gospodarcza, w której co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy z art. 174 ust. 7 pkt 1 ustawy (§ 2 pkt 3, § 7). We wniosku do organizatora wskazujesz prowadzącego i dołączasz jego zgodę albo prosisz o zaproponowanie kogoś z listy (§ 5 ust. 1). Pod kierunkiem jednej osoby uprawnionej może jednocześnie odbywać praktykę najwyżej 7 kandydatów (§ 6 ust. 3).

Ile trwa droga od studiów do uprawnień?

Przepisy nie wyznaczają jednego minimalnego czasu całej drogi. W standardowej ścieżce studia podyplomowe trwają co najmniej dwa semestry (§ 1a rozporządzenia w sprawie minimalnych wymogów programowych), a wniosek o rozpoczęcie praktyki składa się po ich ukończeniu (§ 5 ust. 1 rozporządzenia, Dz.U. 2025 poz. 88). Praktyka trwa co najmniej 6 miesięcy (art. 177 ust. 1 pkt 5). Dochodzi oczekiwanie na wybrany termin postępowania i rozpatrzenie wniosku. Inaczej wygląda droga osób korzystających z wyjątków z art. 177 ust. 2 i 2b.

Co zrobić, gdy nie zdam egzaminu?

Za każde ponowne przystąpienie do części egzaminu zapłacisz 450 zł, a wniosek składasz najpóźniej 40 dni przed wybranym terminem (§ 4 ust. 3 rozporządzenia o opłatach, Dz.U. 2025 poz. 80; § 29 i § 32 ust. 3 rozporządzenia, Dz.U. 2025 poz. 88). Po niezdanej części pisemnej przystępujesz do egzaminu ponownie (§ 29), a po niezdanej ustnej tylko do części ustnej (§ 32 ust. 3). Od decyzji odmownej możesz złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, za który opłata wynosi 250 zł, a sprawę ocenia inny zespół kwalifikacyjny (§ 4 ust. 5 rozporządzenia o opłatach; § 38 rozporządzenia).

Czym różni się rzeczoznawca majątkowy od pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Rzeczoznawca określa wartość nieruchomości na podstawie uprawnień nadanych przez ministra, a pośrednik odpłatnie wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów o nieruchomości (art. 174 ust. 3, art. 179b). Pośrednik jest przedsiębiorcą. Wymóg niekaralności dotyczy osoby fizycznej prowadzącej działalność, a przy innych formach prawnych osób wskazanych w art. 180a, w tym zarządzających, reprezentujących lub kierujących czynnościami oraz beneficjenta rzeczywistego. Pośrednik podlega też obowiązkowemu OC, ale nie uzyskuje uprawnień w postępowaniu kwalifikacyjnym (art. 179a, art. 180a, art. 181 ust. 3).

Czy rzeczoznawca majątkowy może pracować na etacie?

Tak, ustawa przewiduje dwie formy wykonywania zawodu: własną działalność gospodarczą jednoosobowo lub w spółce osobowej albo pracę na etacie lub umowie cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 7). Przepis ten nie dotyczy biegłych sądowych wykonujących wycenę na zlecenie sądu (art. 174 ust. 9).